Как управлять многоквартирным жилым домом?

images (12)Год назад вступил в силу новый жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым управление многоквартирными жилыми домами полностью передано собственникам квартир. Однако минувший год показал, что далеко не везде жильцы взяли управление в свои руки, а ведь именно от них зависит, как будет использоваться общее имущество, и сколько они будут платить за коммунальные услуги.

Новый жилищный кодекс (ЖК) предусмотрел две основные формы управления имуществом в многоквартирном жилом доме: либо путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) и проведения его ежегодных собраний, либо путем проведения ежегодных общих собраний собственников без соз­дания ТСЖ (ст. 145- 146 и 44-45 ЖК). В обоих случа­ях полномочия общих собраний, состав лиц, допускаемых к учас­тию в голосовании практически одинаковы. В голосовании участвуют собственни­ки жилья и органы местного самоуправления, в собствен­ности которых находится муниципальное (неприватизирован­ное) жилье. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а именно чем больше об­щая площадь вашей квартиры, тем больше у вас голосов. При этом, как в одном, так и в другом случае, допускается заочное голосование, когда отсутствующие на собрании собственники просто отправляют заполненные бюллетени в адрес организатора собрания (правления ТСЖ или председателя собрания собственников).

Ст. 44 ЖК оп­ределяет компетенцию общего собрания и круг разрешаемых им вопросов, наиболее существенные из которых:

— принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте об­щего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного учас­тка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущес­тва в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом;

— другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего соб­рания собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом управление многоквартир­ным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ст. 161 ЖК), т. е. надлежащее содержание дома, обеспечение жильцов бытовыми услугами, необходимыми для домашнего хозяйства, начиная от традиционных услуг сантехника и электрика и заканчивая обустройством общей прачеч­ной, как во многих многоквартирных домах на Западе.

Существуют три способа управления домом:

— непосредственное управление путем периодического созыва собрания собственников;

— управление ТСЖ;

— управление управляющей организацией.

Если проанализировать нормы ЖК, касающиеся деятельности по управлению многоквартирным жилым домом, то сходства между такими методами управления, как общее собрание собственников и управление через ТСЖ, больше, чем отличий. Главное отличие лишь в том, что ТСЖ является юридическим лицом, а общее собрание собственников — нет.

В этой ситуации возникает вопрос «Что лучше?» Если общих помещений в вашем доме немного, тер­ритория вокруг дома небольшая, то больших доходов от использования общего имущества не ожидается, соответственно и регистрировать ТСЖ нет смысла. Иначе придется поручать кому-то ведение делоп­роизводства и бухгалтерского учета, сдачу отчетов в на­логовые органы и прочие обязанности, которые российское законодательство накладывает на юридических лиц. Сантехников, элек­триков и других мастеров можно вызывать в частном порядке и расплачиваться по факту оказания услуг. Если же в ремонте или замене нуждается общее оборудование в доме, то его произведут сот­рудники ЖЭУ. Статус юридического лица будет полезен, если в вашем доме достаточно обширные неиспользуемые помещения, большой двор, просторный вестибюль, который после реконструкции может быть использован под небольшой магазин или предприятие бытового обслуживания, которые можно сдавать в аренду.

Кроме того, в условиях реформы ЖКХ и постоянного повышения коммуналь­ных тарифов, споры с поставляющими ресурсы ор­ганизациями и органами власти просто неизбежны. Между тем процессуальными правами наделены лишь организации (юридические ли­ца) и граждане (физические лица). Собрание собствен­ников жилья никаких процессуальных прав не имеет, а одному или нескольким собственникам будет трудно от­стаивать свои права в судебных органах, соответственно статус юридического лица необходим. Что касается расходов на организацию деятельности ТСЖ, то они могут быть возмещены за счет поступлений от аренды.

Другим преимуществом организации ТСЖ является возможность оформить в арен­ду или в собственность придомовую территорию. В этом случае, для того чтобы построить в вашем дворе новый дом, властям придется расторгать договор аренды или изымать землю из собственности, а это можно сде­лать только на основании решения суда.

Если не проводить собраний и не принимать никаких решений, то существующий порядок управления домом сохранится, т. е. общим имуществом собственников будет распоряжаться ЖЭУ и чиновники из органов мес­тного самоуправления.

Одним из важнейших вопросов был и остается вопрос об оплате коммунальных услуг. Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления, которые всячески поддерживают миф, что альтернативные организации, управляющие комму­нальным хозяйством, обойдутся собственникам дороже. Между тем собственники квартир в многоквартир­ном доме, организованные в ТСЖ, могут выбрать дру­гую управляющую организацию, отказавшись от услуг ЖЭУ. Объявив конкурс, можно попытать­ся получить самое выгодное предложение. Собственники квартир также могут нанять работников на осуществление оп­ределенных функций — тех же дворников, электриков и сантехников,- а если, предположим, подъезд нуж­дается в ремонте, пригласить на конкурсной основе строительную бригаду. Если же при этом ТСЖ будет рационально использовать помещения, находящиеся в общей собственности, то размеры ежемесячных взносов могут быть существенно ниже.

Малообеспеченные собственники квартир — глав­ным образом пенсионеры- боятся, что со вступлением в ТСЖ они потеряют предоставляемые им сейчас льго­ты по оплате коммунальных платежей. На самом деле льготы соответствующим категориям соб­ственников предоставляются в том же порядке, а недос­тающая часть взноса в бюджет ТСЖ вносится местны­ми органами самоуправления или городскими органами исполнитель­ной власти из соответствующего бюджета. В случае ес­ли субсидии муниципалитета или города не предостав­ляются, ТСЖ может взыскать их в судебном порядке.

Каждый, кто решит провести собрание собственников, столкнется со впол­не ожидаемыми трудностями. Прежде всего, необходимо узнать, кто из ваших соседей является соб­ственниками квартиры, а кто живет в ней на условиях муниципального найма. В последнем случае орган местного самоуправления должен выделить своего представителя для участия в собрании. Если в доме мно­го неприватизированных квартир, то участие предста­вителя муниципалитета или города обеспечит кворум.

Второй проблемой являются пожилые люди, которые всегда с подозрением относятся к лю­бым нововведениям, поэтому наверняка придется при­ложить большие усилия для того, чтобы убедить их проголосовать за создание ТСЖ. Еще одной проб­лемой яв­ляются пустующие или сдаваемые внаем квартиры. Как правило, наниматели не сообщают вовремя соб­ственникам о предстоящем собрании, а разыскать соб­ственников пустующих квартир бывает довольно проблематично.

Поэтому заняться серьезной подготовкой к собра­нию необходимо минимум за месяц. Также нелишним будет тщательно изучить Жи­лищный кодекс и иные нормативные акты, регламенти­рующие порядок проведения собрания и/или заочного голосования. В противном случае решение собрания бу­дет легко оспорено в суде.

В любом случае, при принятии решения о создании ТСЖ, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а при необходимости обратиться в организацию оказывающую собственни­кам помощь в этих вопросах.

Юридический отдел ООО «Департамент Готового Дела» оказывает консультации гражданам и юридическим лицам по любым вопросам операций с недвижимостью. Вы можете позвонить по телефонам в Ставрополе №№ (8652) 940-905, 947-776, 266-802 или подъехать в наш офис, расположенный по адресу г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 114, 7-й этаж (остановка пл.Ленина).

Новости


05.06.2014

Одна из наиболее удобных форм начала бизнеса — зарегистрироваться в налоговых органах как индивидуальный предприниматель. Это дешевле и быстрее. Не вдаваясь во все плюсы и минусы этой формы, рассмотрим меру ответственности, наступающей при максимально неудачном исходе  коммерческой деятельности. Итак, сложилась плачевная ситуация. Её итоги: Ваше предприятие в долгах, прибыль отсутствует, а кредиторы и все, кто считает себя таковым, мчатся в суд с исковыми заявлениями. А теперь о самом важном! Если … Подробнее

11.05.2014

При планировании работы и составлении годового и квартального планов абсолютно любого юридического лица важно помнить о необходимости ежегодного аудита, который нужно осуществлять в обязательном порядке. Без аудиторского заключения официальная бухгалтерская отчетность за каждый год будет неполной. Если этого заключения не будет в отчетности, она должна быть отклонена налоговой инспекцией. А неоднократный пропуск обязательного аудита может послужить основанием для предъявления иска о принудительной ликвидации любой компании. В течение долгих лет многие … Подробнее

11.05.2014

В процессе функционирования крупной или мелкой компании, фирмы, государственного учреждения или частной организации может наступить момент, когда структура организации подвергается изменению. В качестве примера можно привести довольно распространенную сегодня ситуацию, когда происходит слияние двух или более образовательных учреждений: институтов, колледжей и т.д., и в результате возникает университет или академия. Часто обстоятельства диктуют необходимость изменения структуры компании, а это, в свою очередь, влечет за собой неизбежное сокращение штатов при реорганизации. При … Подробнее

25.04.2014

В Москве на сегодняшний день есть более полутора тысяч стоматологических клиник. По данным за последние 15 лет их количество увеличилось почти в 3 раза, а численность населения значительно не изменилась. В итоге предложение превышает спрос и очень важным фактором является привлечение клиентов. Для этого надо иметь хорошо оборудованию клинику с квалифицированными специалистами. Помимо стоматологических услуг можно заказывать и такие услуги как солярий, детская комната, зал для личного отдыха. Таким образом … Подробнее

25.04.2014

Продажа цветов — весьма прибыльный розничный бизнес, при этом начать такой бизнес не так сложно. Для этого не требуется специального опыта, а вложения и оборудования будут минимальными. Все что вам нужно — это достаточное количество свежих красивых цветов, хорошее расположение для продажи и легкий характер! Ваших покупателей, скорее всего, приведет к вам какой-то личный повод, поэтому ваше хорошее настроение только поспособствует их выбору. Продажа цветов как бизнес складывается из нескольких … Подробнее

22.04.2014

Все любят лето и одно из причин является мороженное. Это ваш шанс неплохо заработать на каникулах. На развесном мороженном с разнообразными начинками, которое очень популярно в Петербурге, зарабатывают деньги 2,6 тысяч человек. Как утверждают производители, жители Петербурга употребляют приблизительно 12-15 тонн мороженого в день. Так что продажа мороженого на улице бизнес выгодный. Итак, с чего начать бизнес продажи мороженного? Найдите подходящее место. Очень важным фактором в мороженном бизнесе является выбор … Подробнее

 
 

КОНСУЛЬТИРУЕМ

Заград подряд

Строительство и ремонт загородной недвижимости по сравнению с ремонтом городской квартиры дело гораздо более хлопотное, из-за сложности выполняемых работ отношения с подрядчиком требуют гораздо более жесткой регламентации, а значит, и более тщательного юридического сопровождения. Договор первый, с архитектором Всякую строительную активность можно весьма условно разделить на строительство, реконструкцию и ремонт. Следует различать строительные объекты капитальные (дом, дача) и легкие (гараж, беседка, навес, хозблок, теплица, сарай, баня). На строительство или реконструкцию … Подробнее

Как управлять многоквартирным жилым домом?

Год назад вступил в силу новый жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым управление многоквартирными жилыми домами полностью передано собственникам квартир. Однако минувший год показал, что далеко не везде жильцы взяли управление в свои руки, а ведь именно от них зависит, как будет использоваться общее имущество, и сколько они будут платить за коммунальные услуги. Новый жилищный кодекс (ЖК) предусмотрел две основные формы управления имуществом в многоквартирном жилом доме: либо путем … Подробнее

Налоговая декларация

Пройдет немного времени, и с первым таянием снега тысячи предпринимателей потянутся в районные налоговые инспекции декларировать свои доходы. Во избежание всевозможных недоразумений предлагаем несколько советов и разъяснений: — Налоговые органы не вправе требовать от налогоплательщика включения в налоговую декларацию сведений, не связанных с исчислением и уплатой налогов. Необходимо заранее подготовить полный Перечень предоставляемых в налоговую инспекцию документов с указанием необходимых реквизитов (дата, номер). Один экземпляр Перечня остается у инспектора ГНИ, … Подробнее


Курс Валют Информер
Российский рубль Российский рубль валюта России
(BYR) 0.003568
(UAH) 3.78
(CHF) 32.48
(GBP) 46.48
(EUR) 40.01
(USD)30.72

08.11.2013 Тепличный комплекс

Организационно-правовая форма: ООО Край, область, город, район нахождения предприятия: г. Ставрополь Количество участников (акционеров, пайщиков): 3 Уставный капитал: 10 000 рублей Дата регистрации предприятия: декабрь 2003 года Дата фактического начала деятельности: декабрь 2003 года Наименование производимых товаров, работ и услуг: предприятие по выращиванию овощей и инкубации яиц Количество сотрудников по штату: 13 человек Наличие основных средств (здания, склады): здание теплицы, теплосчетчик ТЭМ-05, дизельная станция, земельный участок — 7062кв.м., гараж на … Подробнее

08.11.2013 Продается готовый бизнес — Многотопливная АЗС в г. Невинномысск

Организационно-правовая форма: ООО Край, область, город, район нахождения предприятия: г. Невинномыск Количество участников (акционеров, пайщиков): 1 Дата регистрации предприятия: 1991 Дата фактического начала деятельности: 1996, реконструирована в 2003 году. Виды деятельности: многотопливная АЗС Количество сотрудников по штату: 10 Стоимость: 22 000 000 руб Примечание: Данная АЗС является составной частью полного комплекса по розничной и оптовой торговле ГСМ. Предпочтительна продажа данной АЗС в составе целого комплекса; не исключена раздельная продажа. Продаваемый … Подробнее

08.11.2013 Магазин продовольственных товаров

Организационно-правовая форма: ООО Край, область, город, район нахождения предприятия: Изобильненский район Количество участников (акционеров, пайщиков): 2 Уставный капитал: 5 000 000 Дата регистрации предприятия: 14.07.1992 Дата фактического начала деятельности: 07.1992 Виды деятельности: розничная торговля продовольственными товарами Количество сотрудников по штату: 6 Стоимость: 3 200 000 руб. Примечание: земля находится в частной собственности; товарный остаток более 200 тысяч руб Общая площадь 82 кв.м., торговый зал 36 кв.м.; оборудование — холодильный шкаф, … Подробнее